賃貸管理商品開発Part2です。
賃貸管理業でオーナーからの管理手数料収入を増やすための戦略が私の頭の中の20%位をいつも占めていますが、他の80%の思考のウェイトが重くてなかなか形にできない現状ですが、地道に考えていきたいと思います。
賃貸管理の商品開発で最重要と私が定義しているのが『長期収支計画』です。
この長期収支計画がなぜ最重要かというと根拠ある説明をできるのはこれだけだからです。
修繕計画などは、修繕した結果確実にお客様が増えるとは限りません。
キッチンをリフォームしたら、光ファイバー対応住宅にしたら入居者が埋まるのか？
これはやってみなければ分からないという、長期収支計画があっての話です。
収益性を度外視して、修繕計画を行ったところで赤字運用にオーナーを転落させてしまっては元も子もありません。
ですから、長期収支計画を元にどのタイミングでどんな修繕を行っていくのかを計画しなければなりません。
仮説では無い長期収支計画を作成するためには、実績から作成するしかありません。
既存の管理している賃貸物件はここ10年間の間にどのような推移になっているか？
その結果、他の似たような立地の似たような物件は、どのような長期計画になっていくかが大方予測がつくようになります。
その実績は、十分オーナーを説得させる材料となるでしょう。
しょせんすべての事はやってみないと分からないのですが、『よしやろう！』という動機づけにインパクトがないとそもそも事が始まりません。
長期収支計画を実績ベースでお話しできるようになるために、収支実績を蓄積していくことが大切だと思います。
長期収支計画を不動産業者が行うことができれば、次なる収益物件を購入するための管理手数料という考え方につながりやすくなると思います。
実際の収支実績表を作成できるように今後具体的な手法にしてご提案していきたいと思います。
